Pflicht ab 2027/2030 – Jetzt mit der Vorbereitung beginnen!
Mit der Novelle zur Wiener Bauordnung ist in Wien bald auch für Bestandsgebäude verpflichtend, inklusive Erstüberprüfung, Maßnahmenplan und digitaler Dokumentation. Wir begleiten Hausverwaltungen und Eigentümer:innen dabei, die Vorbereitungen für ihr Bauwerksbuch selbst zu übernehmen, von der Unterlagenbeschaffung über die Erstüberprüfung bis zur Registrierung.
Wer braucht bis wann ein Bauwerksbuch?
Für Bestandsgebäude gelten (vereinfacht) diese Fristen:
- Baujahr vor 01.01.1919: Bauwerksbuch bis spätestens 31.12.2027
- Baujahr zwischen 01.01.1919 und 01.01.1945: Bauwerksbuch bis spätestens 31.12.2030
Ausnahmen / wichtige Eckpunkte für das Bauwerksbuch
- Gebäude mit bebauter Grundfläche ≤ 50 m² sind ausgenommen.
- Grundsätzlich gilt: pro Einlagezahl (EZ) ein Bauwerksbuch; zusammenhängende Komplexe können teils zusammengefasst werden.
- Das Bauwerksbuch ist elektronisch zu führen und der Behörde auf Verlangen zur Einsicht bereitzustellen. Bei einer bestellten Hausverwaltung muss diese das Bauwerksbuch führen.
Was ist das Bauwerksbuch?
Das Bauwerksbuch dokumentiert den baulichen Zustand eines Hauses. Der Fokus liegt auf Bauteilen, deren Verschleiß Menschen gefährden kann (z. B. Tragwerk, Dach, Fassade, Balkone/Geländer).
Im Zentrum stehen:
- Bau- und Bewilligungsdaten (Pläne, Bescheide, Fertigstellungen)
- Definition der Prüfbauteile + Prüfintervalle
- Qualifikation der Prüfer:innen
- Ergebnisse der Überprüfungen
- Aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen + Maßnahmenplan
- Dokumentation relevanter Maßnahmen/Änderungen
Wichtig: Die Erstellung eines Bauwerksbuchs löst keine „Konsensüberprüfung“ aus (also keine umfassende rechtliche Bestands-/Widmungsklärung durch die Ersteller:innen)!
Bauwerksbuch: Wie kommen die Hausdaten in die Bauwerksdatenbank?
Vom Magistrat wurde ein Datenregister (Bauwerksdatenbank)eingerichtet, das den Bestand aller Bauwerksbücher für Gebäude in Wien erfasst. Die Baubehörde geht von 57.500betroffenen Objekten aus.
Folgende Daten und Unterlagen müssen an die Bauwerksdatenbank übermittelt werden:
- Datum der Erstellung des Bauwerksbuchs
- elektronisch signierte Erstellungsbestätigung des/der Erstellenden
- Datum der erstmaligen Überprüfung
- Bestätigung der Erstüberprüfung (von der Prüferin / dem Prüfer unterfertigt)
Wichtig: Das Bauwerksbuch selbst verbleibt bei den Eigentümer:innen bzw. der Hausverwaltung. Es wird bei Bedarf vorgelegt.
Was können Sie selbst erledigen und was muss an externe Fachleute ausgelagert werden?
Kurz zusammengefasst: Nicht alles rund um das Bauwerksbuch darf von Eigentümer:innen oder der Hausverwaltung selbst erledigt werden. Erstprüfung, Begehung, Gutachten und die fachliche Bewertung von Mängeln sind zwingend durch Ziviltechniker:innen oder Sachverständige für Hochbau umzusetzen.
KONSENS
Ablauf einer Planeinsicht bei der MA37: Das sollten Sie wissen.
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) als Eigentumsnachweis; bei Beauftragung einer dritten Person ist gegebenenfalls eine Vollmacht notwendig. Die MA37 kann gegen eine Gebühr von 2,18 € selbst in das Grundbuch Einsicht nehmen und einen Auszug übermitteln.
- Online-Terminbuchung (Akteneinsichten Mo–Fr 08:00–12:00) -> (Link hinzufügen)
- Zum Termin mitnehmen: Scanner/Laptop, Material zum sauberen Scannen & Ablegen; ausnahmslos alle Seiten inkl. Rückseiten erfassen. Wir verleihen unseren Scanner und einen USB-Stick mit allen notwendigen Vorlagen.
- Archivierung: gut strukturierte Dateibenennung (Datum_Aktenzahl_Inhalt …) und Zusammenführen gescannter Einzelseiten.
- Die Kontrolle und Übermittlung der Daten an die Bauwerksdatenbank können Sie entweder selbst erledigen oder an uns auslagern.
BEGEHUNG
Wir vereinbaren mit Ihnen als Eigentümer:in oder mit der Hausverwaltung die Begehung von Dachboden, Keller etc. und bereiten die Daten so vor, dass die Erstellung des Bauwerksbuchs effizient abläuft (z. B. mittels einer strukturierten Fotodokumentation auf Planbasis). Die Dokumentation von Dächern und Innenhöfen/Lichthöfen erfolgt mittels Drohnenflug. Dies ist die zurzeit beste, schnellste und günstigste Methode.
Am Ende steht ein Maßnahmenplan für etwaige Mängelbehebung.
Das fertige Bauwerksbuch nach §128a BO-Wien enthält:
- Daten über Baubewilligungen, Bescheide und
- FertigstellungsanzeigenAngabe der Bauteile, die geprüft wurden (samt Prüfungsintervallen)Datum der erstmaligen ÜberprüfungDie Voraussetzungen, die die überprüfenden Personen jeweils zu
- erfüllen haben
- Die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfung
- Ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen
- Plan zu deren Behebung, wenn solche festgestellt wurden
- Eine Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gem.§118 Abs.3
- Wiener-BO (Energieeinsparung und Wärmeschutz)
- Pflegemaßnahmen der Gebäudebegrünung (freiwillig)
Laufende Pflichten nach der Erst-Erstellung
Nach der erstmaligen Erstellung eines Bauwerksbuches geht es um drei Dinge:
- Prüfintervalle einhalten (Fristenmanagement)
- Ergebnisse und Maßnahmen laufend dokumentieren
- Bei Behördenanfragen Daten rasch und vollständig vorlegen
Unser Angebot dafür ist die laufende Betreuung Ihres Bauwerksbuchs inkl. Fristenkalender, Vorlagen, Mängel-Tracking und Vermerken nach Maßnahmen am Gebäude.
Sie möchten Ihr Bauwerksbuch erstellen lassen? Das brauchen wir von Ihnen
Wir prüfen in einem Erstgespräch:
- Welche Unterlagen haben Sie und welche benötigen Sie noch?
- Möchten Sie möglichst viel allein erledigen, oder alles an uns auslagern?
- Welche Schritte sind notwendig und bis wann können sie erledigt werden?
Hilfe beim Bauwerksbuch? Jetzt Erstgespräch anfragen!
Bauwerksbuch als Grundlage für weitere Schritte
Die Erstellung eines Bauwerksbuchs ist ohne Frage sehr zeitintensiv. Aber sie hat einen großen Vorteil: Bis zu einem umfassenden Sanierungskonzept oder gar einem von der EU geplanten Gebäudepass ist es nicht mehr weit.
Wenn Sie sich daher schon die Mühe machen, alle Hausdaten zu erfassen, Pläne am Grundbuch auszuheben und zu scannen, eine Begehung zu beauftragen inkl. Drohnenflug über Dächer und Innenhöfe, können Sie auch darin eine Chance sehen und weitere Schritte planen.
Add-On: ÖNORM 1300
Die ÖNORM B1300 dient der Objektsicherheitsprüfung von Wohngebäuden. Als Eigentümer:innen können Sie im Rahmen der Erstellung des Bauwerksbuches schnell und einfach folgende Add-on-Prüfungen mitmachen lassen bzw. mitdenken:
Jene Person, die im Zuge des Bauwerksbuchs begeht, kann auch Folgendes machen:
- Konsensüberprüfung
- Nutzungsüberprüfung (Widmungskonforme Verwendung)
- Verglasungen
- Lüftungsanlagen
- Brandschutztechnische Anlagen
Alles andere z. B. können Sie auslagern:
- Wasserversorgungsleitungen > Installateur:in
- Sanitäranlagen, Kanäle > Kanalspiegelungen
- Vorhandene mechanische Anlagen > Aufzugsüberprüfung
- Elektroanlagen > E-Befund
- Feuerstätten und Abgasanlagen > Rauchfangkehrer-Befund
- Gasversorgungsanlagen > G10-Überprüfung alle 12 Jahre
Die Kombination aus gesetzlicher Pflicht (Bauwerksbuch) und normativer Empfehlung (ÖNORM B1300) schafft maximale Rechtssicherheit für Eigentümer:innen. Und spart darüber hinaus Zeit und Geld.
Add-on 2: Machbarkeitsstudie
Da im Zuge der Arbeiten an Bauwerksbuch und ÖNORM B1300 schon Pläne, Fotos und vor Ort befundet wurde, ist es sinnvoll, auch Themen weiterführender Nutzung mitzuberücksichtigen. In einer Machbarkeitsstudie geht es darum, Ihr Gründerzeithaus langfristig generationen-, ertrags- und energiefit zu denken. Das Potential und die Möglichkeiten sind oft vielfältig:
- Div. Umwidmungen/Nutzungsänderungen
- Situierung Alltagsräume (Müll, Kinder- und Radabstellplätze, E-Mobilität, etc.)
- Situierung Aufzug
- Freibereiche wie Loggien, Balkone, Terrasse, Gärten
- DachAUS- und -ZUbauten
- Begrünung
- u. a. m.
Kombiniert mit Zeitplan, Kosten und Förderung bieten wir den Gründerzeithauseigner:innen eine gute Grundlage, um in einem moderierten Workshop die langfristige Perspektive des Hauses zu entscheiden. Neben den Inhalten des Bauwerksbuchs und den Ergebnissen der ÖNORM B1300 Themen fließt diese gemeinsame hausVISION dann in das zu erstellende förderwürdige Sanierungskonzept ein.
Auf unserer Projektseite finden Sie Beispiele von Machbarkeitsstudien.
Melden Sie sich gern, wenn Sie eine solche Studie von Ihrer Immobilie anfertigen lassen möchten.
Add-on 3: Sanierungskonzept
Die Einreichung des förderwürdigen Sanierungskonzepts bei der Stadt Wien ist der dritte und logische Schritt nach der Erstellung des Bauwerksbuchs, der Erfüllung der ÖNORM1300 und der Machbarkeitsstudie.
Während das Bauwerksbuch und die ÖNORM B1300 den baulichen Ist-Zustand, Mängel und Erhaltungspflichten dokumentieren = hausSTATUS, wird durch die Machbarkeitsstudie daraus im Sanierungskonzept der langfristige Businessplan für Ihr Haus = hausVISION. Die Basis bilden immer Pläne, Daten, Befundung und Fotos, ergänzt um wenige, gezielte Mehrarbeiten: eine Machbarkeitsstudie, die Einschätzung von Sanierungsvarianten sowie die Priorisierung von Maßnahmen.
Hinzu kommen Kosten-, Förder- und Finanzierungsübersichten, ein realistischer Zeitplan für Sofortmaßnahmen und langfristige Schritte sowie inhaltliche Konzepte für die thermisch, energetische Sanierung, die Dekarbonisierung = „Raus aus Öl und Gas“, ggf. das neue Regenwassermanagement oder Energiegewinnung durch Photovoltaik.
Für die Erstellung eines Sanierungskonzeptes sind – sofern die Machbarkeitsstudie vorliegt – keine neuen Grundlagenerhebungen nötig. Wir konzentrieren uns vor allem auf die Analyse, Bewertung und strategische Ableitung aus den bestehenden Daten.
Ein entscheidender Vorteil: Für das Sanierungskonzept gibt es eine Förderung der Stadt Wien von max. EUR 5.000,-. Sie sparen also, wenn Sie nach dem Bauwerksbuch ein paar zusätzliche Schritte weitergehen, sehr viel Zeit und doppelt Geld.
So wird aus dem Bauwerksbuch mit überschaubarem Zusatzaufwand ein umsetzbares, förderfähiges und wirtschaftlich planbares Haussanierungskonzept.
Das baukult-Sanierungskonzept: Der Businessplan für Ihr Haus
Gehen Sie die erste Stufe und nehmen dann die ganze Treppe in Angriff – es ist vor allem betreffend Förderungen ein guter Zeitpunkt dafür!
